Lei do Distrato (13.786/2018): quanto a construtora pode reter se você desistir

Por Luís Fillipe Silva Soares, Perito Contador (CRC/MG 128164/O)

Desistir de um imóvel comprado na planta gera uma dúvida cara: quanto a construtora pode ficar do que você já pagou. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, colocou limites, e é o cálculo que garante que eles sejam respeitados.

O que a lei permite reter

Pela Lei 13.786/2018, quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, a construtora pode reter um percentual do que foi pago. O limite geral é de 25% dos valores pagos. Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, esse limite sobe para até 50%, e o STJ já validou essa retenção maior nesse regime.

O que entra na conta

Além do percentual de retenção, o acerto costuma envolver comissão de corretagem, valores de fruição pelo tempo de uso e impostos e taxas do período. Cada um desses itens precisa ser calculado sobre a base correta, e é aí que aparecem as cobranças a mais.

Por que o cálculo importa

Construtoras frequentemente aplicam a retenção sobre uma base inflada ou somam encargos que não cabem. Refazer a conta mostra quanto de fato pode ser retido e quanto deve ser devolvido ao comprador. É um cálculo que costuma reverter uma boa diferença.

Como se calcula a devolução pela Lei do Distrato

O ponto de partida é o total efetivamente pago pelo comprador, incluindo entrada, parcelas e eventuais reforços. Sobre essa base aplica-se o percentual de retenção correspondente ao regime do empreendimento, 25% ou até 50% no patrimônio de afetação, e descontam-se os itens legítimos, como fruição e impostos proporcionais ao período de uso. O que sobra depois desses ajustes é o valor a devolver, e é comum que a construtora já tenha descontado mais do que a lei permite antes mesmo de o comprador questionar.

• Total pago pelo comprador, incluindo entrada e parcelas.
• Percentual de retenção aplicável, 25% ou até 50% no patrimônio de afetação.
• Descontos legítimos, como fruição e impostos do período.
• Valor final a devolver ao comprador.

Perguntas frequentes sobre a Lei do Distrato

A construtora pode reter tudo o que paguei?

Não. A Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25%, ou a até 50% no regime de patrimônio de afetação. Reter mais do que isso é indevido e pode ser questionado.

Serve para contrato antigo?

A aplicação da lei a contratos anteriores à sua vigência é discutida caso a caso. Por isso é importante analisar a data do contrato junto com o cálculo da retenção.

A Lei do Distrato também se aplica a loteamentos?

A lei foi pensada para incorporação imobiliária, mas parte de sua lógica sobre retenção proporcional tem sido aplicada por analogia a outros contratos de compra na planta, sempre conforme a análise do caso concreto.

Tem um financiamento de imóvel ou de terreno para analisar? Envie o contrato e o extrato das parcelas e eu retorno com o diagnóstico. Fale comigo.