Financiamento direto com a construtora: quando cabe revisão
Por Luís Fillipe Silva Soares, Perito Contador (CRC/MG 128164/O)
Comprar na planta e financiar direto com a construtora é comum, mas é também onde aparecem parcelas que sobem além do combinado e saldos que não fecham. Quando o valor não bate, cabe revisão do financiamento direto com a construtora. Este guia mostra o que analisar.
Sumário
Como funciona esse financiamento
No financiamento direto com a construtora, quem empresta é a própria construtora ou loteadora, sem banco no meio. As parcelas são corrigidas por índices, normalmente o INCC durante a obra e outro índice após a entrega, e o saldo costuma seguir a Tabela Price. Cada uma dessas peças pode ser aplicada de forma incorreta.
O que costuma ser revisável
- Correção das parcelas por índice diferente do contratado ou aplicada em duplicidade.
- Uso da Tabela Price com capitalização não prevista.
- Juros cobrados na fase de obra, os chamados juros no pé, quando não pactuados de forma clara.
- Encargos de mora e multas acima do permitido.
Quando não vale
Se as parcelas seguem o índice contratado e o saldo fecha com o que foi pactuado, não há o que revisar. Aqui, como em qualquer contrato, quem decide é o cálculo, não a promessa de desconto.
Como analiso
Com o contrato e o extrato das parcelas, refaço a evolução do saldo e da correção e comparo com o que foi cobrado. É o mesmo trabalho que detalho em perícia contábil em financiamento imobiliário. Se você desistiu ou pensa em desistir do imóvel, veja também a Lei do Distrato.
Diferenças em relação ao financiamento bancário
No financiamento direto com a construtora, não existe regulação do Banco Central sobre taxa máxima, como ocorre em parte dos financiamentos bancários. Isso não significa liberdade total para a construtora: o contrato precisa informar com clareza o índice de correção, a taxa de juros e a forma de cálculo do saldo devedor, sob pena de nulidade da cláusula obscura e de revisão judicial do critério aplicado.
Perguntas frequentes sobre o financiamento direto com a construtora
Financiamento com a construtora tem as mesmas regras do banco?
Não exatamente. Não há um banco, mas continuam valendo o CDC e as regras sobre correção, juros e informação clara. Por isso o contrato direto também é revisável.
Minhas parcelas sobem todo mês. Isso é normal?
Alguma correção é esperada, pelo índice contratado. O que não é normal é a parcela subir por índice diverso do combinado ou por correção aplicada duas vezes, e isso o cálculo revela.
Vale a pena revisar um financiamento direto com a construtora já quitado?
Pode valer, dentro do prazo prescricional aplicável ao caso. Se houve correção indevida ao longo do contrato, o valor pago a mais pode ser objeto de restituição, mesmo depois de quitado o saldo.
Tem um financiamento de imóvel ou de terreno para analisar? Envie o contrato e o extrato das parcelas e eu retorno com o diagnóstico. Fale comigo.
